说地|拍一宗少一张 2018年入驻“豪宅第三极”的11张门票速度递减中……

1月16日，中德置业牵手武汉当代集团，在武侯新城共同打造的新项目“当代中德·璞誉”案名正式发布；

同样，就在2017年底，龙湖地产在同一区域的新项目也以“龙湖·天宸原著”的身份揭开面纱。

至此，武侯金茂府、当代中德·璞誉、龙湖·天宸原著、中粮·里院里4个项目的基本产品形态已经亮相，均以高端产品为主，这构成了2018年武侯新城产品供应的基本调性，加上刚刚拿地的金科，所以在昨天的发布会上，武侯新城才有了“成都豪宅第三极”的说法。

自然，武侯新城的热度从今年的第一宗万元单价地——武侯新城的高碑村48.81亩住宅用地就能窥见一二（具体情况参见：土拍|我就是火！金科13600元/㎡拿下武侯新城48亩地）。

武侯区产业发展迅猛，消费力强劲的产业人口聚集，在主城区以千亩计的土地供应，都让武侯成为了土拍场上的宠儿——2017年出让5宗土地，成交率100%，平均楼面地价13752元/平方米。

从2017年年末至2018年年初，在成都房地产界每一份关于“展望2018年”的榜单中，武侯区的期待值都名列前茅。

关于武侯区的火爆成因，小全全在不久前就区域的产业规划及落地实施做了一波详细解读，详见：厉害了我的大武侯！光看土地储备就知道这个区域未来能有多火

而今天，小全全除了带来武侯区2018年土地预供应信息的解读，还有些关于“2018年在武侯区捞金”的不成熟的建议和意见，大家可以一起来探讨一下。

未来4年

拿地还是只有扎到武侯新城

2017年，武侯区出让土地共计约1000亩，其中公开拍卖出让土地约454.55亩；有消息称，2018年武侯区预计将供应800-1000亩土地。截止目前，小全全手里的武侯区2018年拍卖预供应土地信息有550亩左右，共计15宗，其中11宗位于武侯新城（包括已经出让的高碑村48.81亩二类住宅用地）。

从近5年来武侯区公开拍卖出让土地面积走势可见，除2015年一年内供应4宗超过120亩用地（最大面积宗地位于顺江板块，165.35亩），从2014年至2018年，增量其实处于一个平稳上升的态势。

△2014年-2018年武侯区公开拍卖出让土地面积走势

根据十三五规划目标，武侯区新兴房地产业年均增速将保持在5%以上，新兴房地产业增加值达到95亿元，占全区地区生产总值比重达到6.5%以上。

到2020年，武侯区将新增建筑面积900万平方米，以三区一城（人民南路总部商务区、红牌楼商贸集聚区、环城生态经济区和武侯新兴产业城）持续促进转型升级。

△武侯区三区一城在新兴房地产方面的发展规划

规划显示，人民南路总部商务区虽然是未来新增建筑面积最大的片区，但主力业态为商务地产和商贸地产，所以，未来武侯住宅供应仍然将集中在红牌楼高端商贸区和武侯新城。

回顾前4年武侯区供地所在环域的情况，二环到三环之间（红牌楼）和三环到绕城之间（武侯新城）的供地宗数几乎对半开。但结合十三五目标中两个区域的规划新增建筑面积数量可见，未来红牌楼区域新增供应将大幅低于武侯新城。

另外，还有一处信息佐证：武侯区国土公布的十三五期间武侯区可开发利用土地面积（包括划拨、协议拿地以及招拍挂）显示，未来4年武侯可开发利用土地面积约9000亩，武侯新城的可出让土地面积占全区的40.48%，是武侯区未来的绝对主力供应区域（环城生态带暂无供地计划）。

△武侯区“十三五”可开发利用土地面积

接下来我们我们关注2018年武侯区推出的15宗公开拍卖土地信息。

武侯新城不仅是2018年武侯区的主要供地区域，也是在2017年引发开发商抢地狂潮的版块。武侯新城新增供应中，有多宗地块临地铁，且周边住宅及基础商业氛围正在起步中，显然，这幅供应的蓝图会合很多开发商的口味。

△2018年武侯区新增土地信息（标注地块为已成交）

△2018年武侯区新增土地位置分布图

但较遗憾的是，虽然武侯新城的土地储备总量充裕，但是未来持续以公开拍卖途径出让的地块却有限，因为当前武侯新城更希望通过产业与优势企业合作，毕竟武侯新城电子商务集聚区作为成都市66个重点产业聚集区中的先发样板区，已经展现出了产业先行的优势，也尝到了甜头，接下来更是一心扑在了产业上。

商住用地齐加量

拍地又要抢破头

2017年从4月开始，土拍市场最大的特点就是“抢破头”，尤其是主城区的住宅地块，在“熔断”机制启动之后，几乎全部都是在超过最高限价之后，通过抽签、竞自持、竞无偿移交等升级方式成交。

小全全每次在主城区土拍现场，听到主持人说得最多的话就是“拿地要谨慎”。但从2018年的预供应信息来看，大家今年在武侯区拿地，怕是抢得要比2017年还激烈了。

相比2017年，2018年武侯区将公开拍卖的纯住宅及纯商业用地宗数都有大幅提升，分别从1宗和0宗上涨到了5宗和6宗。

2018年的新增住宅用地中，有4宗位于武侯新城（包括已成交的高碑村地块），1宗位于红牌楼顺江板块；商业用地中，有5宗位于武侯新城，1宗位于市中心致民路附近。

△2017年与2018年武侯区供地量分类对比

当然在供地加量的同时，加价也是毋庸置疑的。结合前文提到的“武侯新城未来可公开拍卖土地有限”的消息，可见2018年仍然是开发商们入驻武侯区的极好机会，越往后武侯区可公开拍卖出让的土地可能越少。 

而且从地块位置分布来看，11宗武侯新城的地块，有一半位于在2017年尤其火爆的铁佛、七里片区，我们不难预见这些地块在2018年可能继续创楼面地价新高，或者领衔更新一代的“熔断+抽签”新招数。

深度预警，请参拍企业和吃瓜群众都早早做好心理建设，务必坚强。

半边街村住宅组团：

相邻的20亩地铁住宅地块

2018年武侯区第一拍的高碑村49亩住宅用地，虽然并未刷新2017年武侯区创下的成都最高楼面地价记录17160元/㎡，但却让武侯新城又在相关媒体报道的标题中狠狠刷了一把存在感。

接下来全全就跟大家再看看武侯区另外的两宗住宅用地。

△滑动图片查看2宗地块信息

半边村2宗二类住宅用地相邻，面积均为10亩左右，近地铁9号线机投站，交通优势很明显。同时，该区域已经形成颇具规模的居住氛围，除了正成·城市乐章、蓝光·金双楠、花样年·花好园、武海·中华锦绣等住宅项目，还有龙湖·金楠天街、正成广场、蓝光·耍都等商业项目。

另外，地块所在区域的教育也非常齐全，包括成都第二十二幼儿园、金凤凰幼儿园、知行实验小学、成都明城学校、金兴北路小学、武侯科技园小学等，虽然不没有开名校资源的外挂，但底子仍然算是比较好。

综合地块情况来看，两宗地块都非常适合打造成为青年社区项目，在武侯新城积极引进产业新项目入驻的背景下，为区域引进的大量人才提供住宅选择。

铁佛村组团：

4宗商业地块一起出货

第1宗

在2018年武侯区新增供应的商业地块中，有2宗面积较大，一宗为铁佛村4、5、6、8组地块，面积约45.37亩；另一宗沈家桥6组、龙井5组C4地块，面积约51.85亩。

两宗“大地块”所在区域都不错，尤其铁佛村45.37亩地块正是位于2017年拍出最高楼面地价的地块所在区域，保利、龙湖、金茂相继入驻，且周边已经形成较浓厚的居住氛围，非常受品牌开发商追捧。

 △2017年铁佛村公开拍卖成交土地情况

该宗地块周边住宅项目林立，包括中铁·骑士公馆、保利花园、中筑·西府兰庭、首信首御、华宇楠苑等，已经拥有较多的常住人口。同时，由于地块紧邻临地铁3号线和9号线的换乘车站，地铁商业属性明显，未来区域流动人口量也相对有保障。

不足之处在于，该地块由临街面“外挂”另一商业项目，从商业曝光度来看受到了一定损失。另外，该宗地块距离2017年下半年新开业的武侯新城吾悦广场、武侯万达广场等都比较近，相对于两个以高速扩张著称的大型综合体，未来该宗地块需要特别注意定位的差异化，以特色标签突围。

2-4宗

铁佛村在2018年还将推出3宗连襟地块放出，面积分别为14.68亩、6.08亩和10.87亩，被诸多成熟居住项目包围，且临近铁佛公园。虽然并不临地铁，但是内外交通路网都较为完善，资质也较为优越。

△滑动图片查看3宗地块信息

不过，3宗总计约30亩的商业地块最好由同一开发商拿下统一打造，才能最大程度发挥其商业价值，一旦被拆分，商业价值将大打折扣，不仅对拿地开发商而言是个遗憾，对区域商业氛围的整体提升也不是个好消息。

致民路9.8亩商业地块：

价值高低就看容积率

致民路绝对是个好位置，不仅在成都市最中心，公共交通发达、生活设施完善、居住氛围浓厚，还临府南河。可以说是全方位素质都很拿得出手。

不过，市中心核心位置的商业地块几乎也都是相当考手艺的，所以面对这类热门地块开发商其实会比较谨慎。

除了显而易见的区域优势以外，宗地附近的人口流动性较大，虽然临近成熟住区和高校，但区域整体消费力不高，对商业的需求更倾向于社区型商业及商务酒店等，但如果地块容积率在5以下，开发企业的利润空间相对弱。

另外，该宗不到10亩的地块呈L形，虽然展示面比较长，但整体偏薄，增加了打造难度，拿地企业需要颇费一番心思。

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